基準(zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。

一、規(guī)定

1.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2019修正) 

第三十三條 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第三十四條 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

2.2016年12月31日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（國土資規(guī)〔2016〕20號），《意見》中明確提出“市、縣政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市場供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價等，制定公共服務(wù)項目基準(zhǔn)地價，依法評估并合理確定出讓底價”。

3.國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 國發(fā)2004 28號

（四）禁止非法壓低地價招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準(zhǔn)地價制定并公布協(xié)議出讓土地最低價標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出讓土地除必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)。

二、概念

基準(zhǔn)地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格,是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地,某一時點上土地使用權(quán)的平均價格。[1]基準(zhǔn)地價即土地初始價，包含城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)價格和農(nóng)地基準(zhǔn)價格。城市基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

三、表現(xiàn)形式

基準(zhǔn)地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價和路線價三種。

四、主要作用

基準(zhǔn)地價是我國政府法定的公示地價之一，作為確定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格審定、國有建設(shè)用地租賃租金審定、企業(yè)改制土地資產(chǎn)價格處置等依據(jù)之一，它可以相對穩(wěn)定而明確的反映某一區(qū)域的土地收益平均水平。本次基準(zhǔn)地價的發(fā)布，是為了進一步加強土地資產(chǎn)管理，完善科學(xué)的地價管理體系，規(guī)范土地市場秩序，發(fā)揮政府對土地資源的指導(dǎo)調(diào)控作用。

五、制訂原則

中國各地城鎮(zhèn)從20世紀(jì)90年代初開始制訂基準(zhǔn)地價，現(xiàn)已基本完成。制訂基準(zhǔn)地價的技術(shù)有兩條：一是在城鎮(zhèn)土地定級的基礎(chǔ)上，根據(jù)級差收益來測算；二是在未完成定級情況下，直接劃定均質(zhì)地域，根據(jù)市場交易資料來測算。用得最多的還是第二條。現(xiàn)在各地已初步進入定期修正、調(diào)整基準(zhǔn)地價階段。 

六、基準(zhǔn)地價和土地出讓底價、出讓最低價的關(guān)系

在我國，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價時，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌龉┣笄闆r、土地市場地價水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價格，并依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長遠利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。

國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步激發(fā)社會領(lǐng)域投資活力的意見  國辦發(fā)2017 27號

22.市、縣級人民政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厝〉贸杀?、市場供需、產(chǎn)業(yè)政策和其他用途基準(zhǔn)地價等，制定公共服務(wù)項目基準(zhǔn)地價，依法評估并合理確定醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領(lǐng)域公共服務(wù)項目的出讓底價。（國土資源部牽頭負責(zé)）

一般協(xié)議出讓涉及出讓最低價，各省有相關(guān)規(guī)定，例如

在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評價范圍內(nèi)的建設(shè)項目用地，其協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低價，不得低于出讓宗地所在土地級別基準(zhǔn)地價的70%。